• NEKRETNINE ŠORAK Kralja Petra I 37 Sremska Mitrovica

Compare Listings

Saveti prilikom kupovine stana u izgradnji u Sremskoj Mitrovici

Saveti prilikom kupovine stana u izgradnji u Sremskoj Mitrovici

Svaka kupovina stana za najveći broj ljudi predstavlja istovremeno i jedan od najsrećnijih, ali i jedan od najstresnijih životnih događaja. Po ceni koja je neretko jednaka ili čak premašuje iznose životnih ušteđevina cele porodice, uz često zaduživanje, građani nastoje da reše jedno od najvećih pitanja – stambeno pitanje.

Kako u životu najčešće biva, nema jednostavnih i brzih rešenja za značajne i velike odluke. Ne štedite vreme i pažnju, dobro se informišite, sve što možete, a možete dosta toga, proverite, tražite sve važne podatke o investitorima i  objektima koje grade. Uvek se možete obratiti našoj agenciji koja je je spremna da vam pruži sve neophodne informacije vezane za promet nepokretnosti u Sremskoj Mitrovici, jer vas niko ne može dovoljno dobro zaštititi, ako sami ne preduzmete mere radi svoje zaštite.

U vezi kupovine stana ili druge nepokretnosti u izgradnji korisno je da budete upoznati sa sledećim činjenicama:

Svaki investitor, po pravilu privredno društvo, svoju delatnost registruje kod nadležnih državnih ustanova. I poslovanje privrednog društva može u određenoj meri biti provereno preko zvaničnih podataka, dostupnih svima. Iskoristite ove mogućnosti, posebno što je nalaženje ovih podataka jednostavno i brzo. Jedan od prvih koraka mogla bi biti provera da li je investitor uopšte upisan u registar privrednih subjekata, za koju je delatnost registrovan, i koji mu je matični broj. Navedene podatke možete saznati na internet prezentaciji Agencije za privredne registre Republike Srbije: www.apr.gov.rs. Na istom mestu možete pogledati godišnje finansijske izveštaje investitora i saznati sve ostale podatke koji se upisuju u registar privrednih subjekata.

– Trenutno stanje računa investitora, u smislu da li je uključen u platni promet ili se nalazi u blokadi, možete proveriti na internet prezentaciji Narodne banke Srbije, www.nbs.rs, na stranici „Pretraživanje jedinstvenog registra računa“. Za to vam je potreban matični broja investitora, koji ste pribavili na sajtu Agencije za privredne registre. Zatim, dodatnu proveru investitora možete obaviti preko Biroa za bonitet, registar, overu i izdavanje dokumenata Privredne komore Srbije.

Proveru katastarske parcele na kojoj se gradi objekat možete proveriti u katastru nepokretnosti. Tom prilikom važno je utvrditi da li je investitor upisan kao nosilac prava svojine, a razlog je u tome što kompletna građevinska dokumentacija mora glasiti na ime lica koje je upisano u kao vlasnik u Katastru nepokretnosti. Ono što je nužno za svaku odobrenu izgradnju jeste rešeno imovinsko pravno pitanje na zemljištu, što znači da je jasna formalno pravne veza između stanja u Katastru nepokretnosti i prava investitora.

– Nakon toga, neophodno je proveriti da li postoji pravnosnažno rešenje o izdavanju odobrenja za izgradnju predmetnog objekta ( građevinska dozvola), gde samo podnet zahtev za izdavanje ovog odobrenja nije, niti može biti dokaz da će samo odobrenje biti izdato. Odobrenje za izgradnju izdaje se na ime investitora.

-Zatim je potrebno proveriti da li je investitor zaključio ugovor sa Gradskom upravom  za urbanizam i da li je izmirio svoje obaveze po tom osnovu. To je preduslov kako za dobijanje upotrebne dozvole, tako i za kasniju uknjižbu nepokretnosti. Istovremeno, na istom mestu moguće je dobiti i informacije o prethodnim ugovorima istog izvođača, broju objekata koje je do sad izgradio, ali i da li je uredno ispunjavao obaveze prema Gradskoj upravi za urbanizam. Iz svega je moguće, makar i orijentaciono, zaključiti da li je investitor solidan graditelj.

Do dodatnih informacija o investitoru, o objektima koje je ranije gradio, o kvalitetu radova, poštovanju rokova  i tome slično, možete doći obilaskom tih zgrada, i razgovorom sa ranijim kupcima stanova u izgradnji.

Uvidom u odobrenje za izgradnju objekta mogu se proveriti podaci o objektu čija se izgradnja odobrava; podaci o postojećem objektu koji se ruši radi izgradnje objekta za čiju se izgradnju izdaje odobrenje; dokumentacija na osnovu koje je izdato odobrenje za izgradnju; dokumentacija koju je potrebno pripremiti pre početka gradnje objekta; rok važenja odobrenja za gradnju; kao i drugi podaci od značaja za izgradnju objekta.

Važno je znati i da odobrenje za izgradnju prestaje da važi ako se ne otpočne sa građenjem objekta u roku od dve godine od dana pravnosnažnosti odobrenja.

Ukoliko u toku građenja objekta investitor želi da odstupi od dokumentacije na osnovu koje je izdato odobrenje za izgradnju, odnosno od glavnog projekta, u smislu odstupanja od položaja, dimenzija, namene i oblika objekta, neophodno je da pribavi odobrenje za izgradnju po izmenjenoj dokumentaciji, odnosno da izvrši izmenu glavnog projekta sa potvrdom nadležnog organa o njegovom prijemu.

Nakon pravnosnažnosti rešenja o odobrenju za izgradnju potrebno je pribaviti dozvolu za početak izvođenja radova. Investitor može početi sa radovima tek nakon dobijanja navedenog dokumenta.

Neophodno je da investitor, tokom građenja objekta, obezbedi stručni nadzor koji obuhvata kontrolu da li se građenje vrši u skladu sa odobrenjem za izgradnju, odnosno glavnim projektom, zatim proveru kvaliteta radova i primene propisa, standarda i tehničkih normativa, kao i niza drugih pitanja od značaja za izgradnju objekta.

Po završetku, ili tokom izgradnje objekta, obavlja se tehnički pregled, kako bi se utvrdila podobnost objekta za upotrebu. Tehničkim pregledom kontroliše se usklađenost izvedenih radova sa odobrenjem za izgradnju i tehničkom dokumentacijom, kao i sa tehničkim propisima i standardima.

Tehnički pregled objekta za koje je odobrenje za izgradnju izdala gradska, odnosno opštinska uprava, obavlja komisija koju obrazuje ta uprava ili pravno lice kome se poveri vršenje tih poslova, a koje je upisano u odgovarajući registar.

Tehnički pregled obezbeđuje investitor, i snosi sve njegove troškove.

Važno je znati da se ne može vršiti tehnički pregled objekta ili njegovog dela, niti odobriti upotreba, ukoliko je objekat, odnosno deo objekta, izgrađen bez odobrenja za izgradnju i bez glavnog projekta.

Kada se utvrdi da je objekat podoban za upotrebu izdaje se upotrebna dozvola. Objekat se može koristiti tek po pribavljanju upotrebne dozvole, koju izdaje organ nadležan za izdavanje odobrenja za izgradnju, dakle organ gradske ili opštinske uprave. Sastavni deo upotrebne dozvole je garantni rok za objekat ili pojedine vrste radova. Bez upotrebne dozvole uknjižba predmetnog stana neće biti moguća.

Zakonom o planiranju i izgradnji propisano je da objekat koji se gradi, ili je izgrađen bez odobrenja za izgradnju i bez glavnog projekta ne može biti priključen na elektroenergetsku, termoenergetsku ili telekomunikacionu mrežu, kao ni na vodovod i kanalizaciju.

Zakon o planiranju i izgradnji sadrži niz kaznenih odredbi koje se primenjuju u slučaju kršenja odredbi tog zakona. Da bi ste izbegli da se, protiv svoje volje, bliže upoznate sa sadržinom zaprećenih sankcija, ali i da bi ste zaštitili novac namenjen za rešavanje stambenog pitanja, nikad i nikako ne ulazite u materijalno pravne odnose sa investitorima koji nemaju odobrenje za izgradnju objekata u kojima vam prodaju stanove, odnosno ne kupujte u izgradnji stanove koji jasno nisu predviđeni u dokumentaciji, pre svega u projektu koji nužno prati odobrenje za izgradnju. Niko, pa ni investitor koji pre otpočinjanja radova nije pribavio odobrenje za izgradnju, ili je tokom izvođenja radova odstupio od projekta, ne može očekivati bilo kakvu naknadnu legalizaciju.

Sledeće što je važno znati jeste da stan u izgradnji možete kupiti na osnovu ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji, kao i na osnovu ugovora o suinvestiranju, pri čemu se preporučuje zaključenje prvonavedenog ugovora. Takođe se preporučuje da isplata kupoprodajne cene bude predviđena u ratama, koje će biti vezane za faze izgradnje, tj. za stepen izgrađenosti predmetnog stana.

Kako bi kasnije predmetni stan bio upisan u katastar nepokretnosti, ili u zemljišne knjige, neophodno je od opštine pribaviti uverenje o posebnim delovima zgrade, koje sadrži specifikaciju svih stanova u zgradi.

Pod uslovom da je celokupna zakonska procedura prethodno ispunjena, te da nema prepreka za upis prava svojine u katastar ili zemljišnu knjigu, kao nosilac prava svojine na predmetnom stanu prvo će biti upisano lice na koje glasi rešenje o odobrenju za gradnju, dakle investitor. Nakon toga se u evidenciju nepokretnosti može upisati kupac stana, na osnovu ugovora o kupoprodaji predmetnog stana, koji sadrži tzv. clausulu intabulandi, tj. odredbu prema kojoj je prodavac saglasan da se kupac upiše kao vlasnik stana, bez potrebe da prodavac za to izda posebno odobrenje.

Jedan od problema sa kojim se možete sresti kao kupac stana u izgradnji jeste da predmetni stan u prvobitnom projektu, za koji je izdato odobrenje za izgradnju, nije bio predviđen kao stan, već kao zajednička prostorija (ostava, tavan, vešernica, podrum i sl.) ili kao garaža. Uknjižba ovakve prostorije kao stana neće biti moguća ukoliko investitor prethodno ne izvrši prenamenu ove prostorije, a da bi se takve prostorije pretvorile u stan, pored saglasnosti ostalih vlasnika stanova potrebna je i potvrda da je prenamena u skladu sa urbanističkim uslovima, kako bi moglo biti izdato odobrenje za pretvaranje ovih prostorija u stan. Prema tome, potrebno je imati u vidu da je rizično kupiti prostoriju koja u glavnom projektu nije bila predviđena kao stan. Ko se upušta u takvu kupovinu, mora uzeti u obzir da će pribavljanje dokumentacije za prenamenu iziskivati dodatne troškove, a može se desiti da se odobrenje za prenamenu i ne dobije, naročito kada su u pitanju garaže, jer prema važećim zakonskim propisima, objekat u gradskim zonama mora imati određeni broj garaža ili garažnih mesta. Glavni projekat se izrađuje prema postojećim urbanističkim uslovima, pa je potrebno uzeti u obzir činjenicu da odstupanje od projekta može predstavljati i odstupanje od urbanističkih uslova, naročito ako dolazi do izmena u dimenzijama, što je obično slučaj kod potkrovlja.

Još jednom vam sugerišemo da plaćanje po ugovoru o kupovini stana u izgradnji regulišete u predugovoru tako da se sledeća rata isplate obavlja isključivo po okončanju radova iz prethodne, što bi ste jednostavno utvrdili uvidom na samom gradilištu, kao i iz dokumentacije kod investitora, gde bi nadzorni organ svojim potpisom i pečatom potvrđivao da su radovi prethodne faze i izvedeni. Na taj način, i sam nadzorni organ bio bi odgovoran ukoliko bi overio zapravo neizvršene radove, čime bi se i u ovom segmentu izgradnje uticalo na profesionalnost i odgovornost svih učesnika. Ni ugovornom odredbom koja bi ovako uredila plaćanje ne biste u potpunosti obezbedili svoje ulaganje, ali bi ste umanjili rizik od eventualnog gubitka pretežnog dela uplaćene sume.

Stanovi u izgradnji nesumnjivo se mogu kupiti po povoljnijim cenama od onih, iste kvadrature, koji su u već izgrađenim i uknjiženim zgradama – sigurnost i pouzdanost u prometu imaju svoju cenu. Nažalost, nisu svi u prilici da stan kupe kada je već upisan u javne evidencije nepokretnosti, kada su i sva pravna pitanja vezana za promet nepokretnosi jednostavnija, a sama kupovina mnogo manje neizvesna. Nisu ni svi graditelji nesolidni i nepouzdani.

U Sremskoj Mitrovici se situacija iskristalisala i već je dobro poznato kome se od investitora može ukazati poverenje, isto tako, kakav kvalitet gradnje i opremanja mogu pružiti. Kupovini stana treba da pristupite odgovorno – angažovanje stručne pomoći od strane agencije za posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti NEKRETNINE ŠORAK, može se ispostaviti kao neuporedivo manji rashod od mogućeg gubitka ušteđevine zbog nesnalaženja u propisima, vreme koje ćete posvetiti svim vrstama provere, od kojih smo pokušali da vam sugerišemo one neophodne, zapravo je investicija u zaštitu vaših životnih interesa.

img

Petar

NEKRETNINE ŠORAK ovlaštena je agencija za posredovanje i olakšavanje pristupa informacijama vezanim za promet nekretnina.

Povezane objave

TRŽIŠTE NEPOKRETNOSTI U PRVOJ POLOVINI 2018 GODINE

        izvor:...

Nastavnite sa čitanjem
Petar
od Petar

UPIS ZAJEDNIČKE SVOJINE NA OBA SUPRUŽNIKA

 Kako kupac ne bi ostao bez imovine koju kupuje od prodavca obavezno treba da zatraži saglasnost...

Nastavnite sa čitanjem
Petar
od Petar

УГОВОР О ПРОМЕТУ НЕПОКРЕТНОСТИ

Промет непокретности је пренос права својине на...

Nastavnite sa čitanjem
Petar
od Petar