OPŠTE ODREDBE
Opštim uslovima poslovanja Agencije za posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti NEKRETNINE ŠORAK uređuje se poslovni odnos između Posrednika (agencije) i Nalogodavca (fizičkog ili pravnog lica). Zaključenjem ugovora o posredovanju, odnosno prihvatanjem ovih uslova Nalogodavac potvrđuje da je upoznat i saglasan sa odredbama Opštih uslova poslovanja Posrednika u prometu nepokretnosti.
PONUDA NEKRETNINA
Ponuda nekretnina temelji se na podacima koje je posrednik primio od vlasnika pismenim ili usmenim putem, nakon čega je sa vlasnicima sklopio Ugovor o posredovanju. Posrednik zadržava pravo na mogućnost greške u opisu i ceni nekretnine, mogućnost da je oglašena nekretnina već prodata (ili iznajmljena) ili je vlasnik odustao od prodaje (ili najma). Ova greška može nastati iz razloga da je vlasnik nepokretnosti nesvesno dao netačne podatke ili da nije na vreme javio o promeni statusa nepokretnosti.
Ponude i obaveštenja posrednika primalac (nalogodavac) mora čuvati kao poslovnu tajnu i samo ih uz pismeno odobrenje posrednika sme preneti trećim licima.
Ako je primalac ponude već upoznat s nekretninama koje mu je posrednik ponudio, obavezan je o tome bez odlaganja obavestiti posrednika.
OBAVEZE POSREDNIKA
da zaključi ugovor o posredovanju sa Nalogodavcem u pisanom ili elektronskom obliku;
da nastoji da nađe i dovede u vezu sa Nalogodavcem lice radi zaključenja pravnog posla;
da da Nalogodavcu objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima;
da izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti čiji promet , odnosno zakup je predmet posredovanja i da upozori Nalogodavca naročito na moguće rizike u vezi sa upisom predmetne nepokretnosti u registre nepokretnosti, upisana prava odnosno terete na predmetnoj nepokretnosti, postojanje prava preče kupovine i ograničenje u pravnom prometu u skladu sa posebnim propisima;
da obavi potrebne radnje u cilju predstavljanja (prezentacije) nepokretnosti na tržištu, da postavi oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti na odgovarajući način i da izvrši sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za šta ima pravo na posebne , unapred iskazane troškove;
da omogući pregled nepokretnosti;
da čuva podatke o ličnosti Nalogodavca , a po pisanom nalogu Nalogodavca da čuva kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti, u vezi sa čijim prometom, odnosno zakupom posreduje, ili u vezi sa tom nepokretnosti, ili o poslu za koji posreduje;
da obavesti Nalogodavca o svim okolnostima značajnim za predmetni posao koje su mu poznate;
da posreduje u pregovorima i nastoji da dođe do zaključenja ugovora;
da obezbedi izradu pismena koja su neophodna za realizaciju prometa nepokretnosti ( predugovor, ugovor o kupoprodaji) sačinjena od strane pravnog zastupnika sa kojim agencija ima potpisan ugovor o pružanju advokatskih usluga;
da prisustvuje kod zaključenja pravnog posla (predugovora i ugovora);
da prisustvuje primopredaji nepokretnosti;
smatra se da je Posrednik omogućio nalogodavcu vezu sa drugim licem (fizičkim ili pravnim) o pregovaranju za zaključenje pravnog posla, ako je Nalogodavcu omogućeno stupanje u vezu sa drugim licem sa kojim je pregovarao za zaključenje pravnog posla, a posebno ako je:
neposredno odveo, ili uputio Nalogodavca, ili treće lice na razgledanje predmetne nepokretnosti;
organizovao susret između Nalogodavca i trećeg lica radi pregovaranja za zaključenje pravnog posla;
nalogodavcu saopštio ime, broj telefona, e- adrese, telefaksa, trećeg lica zainteresovanog za zaključenje pravnog posla, ili ako mu je saopštio tačnu lokaciju tražene nepokretnosti.
OBAVEZE NALOGODAVCA
da obavesti Posrednika o svim okolnostima koje su od značaja za obavljanje posredovanja;
da prilikom zaključenja Ugovora o posredovanju preda fotokopiju (ili očitavanje) lične karte ili pasoša.
da Posredniku da na uvid originalne isprave koje dokazuju njegovo pravo na nepokretnosti koje su predmet prometa, odnosno da upozori Posrednika na sve upisane i neupisane terete koji postoje na nepokretnosti;
da osigura Posredniku i licu zainteresovanom za zaključenje pravnog posla razgledanje nepokretnosti, na dogovoreni način i u dogovoreno vreme;
da obavesti Posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti, što posebno uključuje tačne podatke o ceni, lokaciji, strukturi i dr;
da isplati Posredniku ugovorenu posredničku naknadu, i ako je to posebno ugovoreno, da nadoknadi posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja;
da obavesti Posrednika pisanim putem o svim promenama u vezi sa posredovanim poslom, a posebno o promenama u vezi sa pravima na nepokretnost, rokovima i cenom, a sve u roku od tri dana od dana nastale promene;
da odmah obavesti Posrednika da je lice koje je preko Posrednika gledalo nepokretnost pokazalo interesovanje da bez posrednika zaključi ugovor/predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, zakupu nepokretnosti, ili obavi neki drugi pravni posao koji je posledica rada Posrednika;
kupac/zakupac u svojstvu Nalogodavca je obavezan da neposredno pre razgledanja nepokretnosti potpiše posredniku izjavu o gledanju nepokretnosti, u kojoj potvrđuje da je predmetnu nepokretnost gledao posredstvom Posrednika;
u slučaju da kupac/zakupac odbije da potpiše potvrdu iz prethodnog stava, Posrednik nije obavezan da predmetnu nepokretnost pokaže. U slučaju da je Posrednik pokazao predmetnu nepoketnost kupcu/zakupcu i pored odbijanja da potpiše izjavu o gledanju nepokretnosti pa kupac/ zakupac ili sa njim povezana lica navedena u Zakonu o posredovanju i Opštim uslovima poslovanja, zaključi ugovor o prometu/zakupu predmetne nepokretnosti, činjenica da je kupca/zakupca u vezu sa prodavcem/zakupodavcem doveo Posrednik će se dokazivati drugim relevantnim dokaznim sredstvima-svedocima, pisanom ili elektronskom dokumentacijom, sms porukama, itd.
Nalogodavac će odgovarati za štetu, ako pri tom nije postupio u dobroj veri, ako je postupio prevarno, ako je zatajio ili dao netačne podatke bitne za posao posredovanja u cilju okončanja pravnog posla, te je dužan nadoknaditi sve troškove učinjene tokom posredovanja, a koji ne mogu biti veći od posredničke naknade za posredovani posao.
OSTVARIVANJE PRAVA NA POSREDNIČKU NAKNADU
Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u trenutku zaključenja Ugovora (Predugovora) za koji je posredovao, tj. davanja kapare ili avansa, s tim da naknadni odustanak stranaka od zaključenja glavnog ugovora nama uticaja na ostvarenu posredničku naknadu.
Posrednik ne može da zahteva delimično plaćanje posredničke provizije unapred, odnosno pre zaključenja predugovora odnosno ugovora za koji je posredovao, u skladu sa prethodnim stavom, osim ako između Nalogodavca I Posrednika nije postignut drugačiji dogovor. Iznos posredničke naknade, odnosno način određivanja iznosa posredničke naknade, kao i vrsta i visina troškova za dodatne usluge Posrednika, utvrđeni su cenovnikom posredničkih usluga koji je sastavni deo ovih Opštih uslova poslovanja.
Posrednik može i Nalogodavcu Prodavcu i Nalogodavcu Kupcu, ukoliko okolnosti konkretnog slučaja to opravdavaju, odobriti popust na iznos posredničke naknade.
Troškove pribavljanja potrebne dokumentacije kojom se dokazuje svojina na predmetnoj nepokretnosti (List nepokretnosti i sl.), a koja je potrebna za promet predmetne nepokretnosti snosi Nalogodavac, ako nije drugačije dogovoreno.
Posrednik može da ugovori pravo na naknadu dodatnih troškova nužnih za izvršenje naloga, bez obzira na uspeh posredovanja, i zatraži da mu se unapred plate sredstva za određene izdatke, ako je to navedeno u ugovoru o posredovanju.
Posrednik ima prvao na posredničku naknadu ako bračni, odnosno vanbračni drug, potomak, roditelj, kao i druga lica povezana sa licem sa kojom je posrednik doveo u vezu Nalogodavca, zaključi posredovani pravni posao. Povezanim licima će se, pored navedenih srodnika, smatrati i roditelji bračnog druga, njegova braća i sestre, kao i pravno lice koje je u vlasništvu ( suvlasništvu) potencijalnog kupca, ili njegovih srodnika navedenih u ovom stavu, kao i lica koja su sa njim prisustvovala prezentaciji nepokretnosti.
Nalogodavac je dužan platiti naknadu i kad je s osobom s kojom ga je u vezu doveo posrednik zaključio pravni posao različit od onoga za koji se posredovalo, koji je iste vrednosti kao i pravni posao odnosno kojim se postiže ista svrha kao i posredovanim pravnim poslom.
Posrednik nije u obavezi da vrati isplaćenu posredničku naknadu ( u slučaju raskida Ugovora, Predugovora, odustajanje jedne od ugovornih strana i sl. ), osim ako Ugovorom o posredovanju nije drukačije ugovoreno.
Ako nakon prestanka važenja ugovora o posredovanju, na osnovu otkaza Nalogodavca, a u roku ne dužem od mesec dana od dana prestanka važenja ugovora, Nalogodavac zaključi pravni posao koji je neposredna posledica Posrednikovog posredovanja re prestanka važenja ugovora o posredovanju, dužan je da Posredniku plati ugovorenu posredničku naknadu u celini, osim ako je ugovorom o posredovanju bilo drugačije ugovoreno. Posrednik odnosno Podposrednik nema pravo na naknadu za posredovanje ako sa Nalogodavcem u svoje ime, kao ugovorna strana, zaključi ugovor koji je predmet posredovanja, odnosno ako takav ugovor sa Nalogodavcem zaključi lice koje za Posrednika, odnosno Podposrednika, obavlja poslove posredovanja.
Posrednik nije obavezan da vrati isplaćenu posredničku naknadu( u slučaju raskida predugovora, ugovora, odustajanja jedne od ugovornih strana i sl.), osim ako ugovorom o posredovanju nije drugačije ugovoreno.
ODGOVORNOST ZA ŠTETU
Posrednik u obavljanju posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja mora postupati sa pažnjom dobrog privrednika.
Posrednik odgovara Nalogodavcu u skladu sa Zakonom za štetu koja je nastala usled neispunjenja ugovornih obaveza preuzetih ugovorom o posredovanju i navedenim u ovim Opštim uslovima poslovanja od strane Posrednika.
Posrednik ne snosi odgovornost za izvršenje obaveza bilo koje od ugovornih strana u prometu, koje su međusobno preuzele u zaključenom ugovoru (predugovoru), posrednik ne odgovara za kvalitet nepokretnosti koja je predmet prometa, niti za skrivene mane ( osim u slučaju da mu je prodavac u pisanoj formi saopštio da nepokretnost ima skrivenu manu a on tu informaciju prikrio od kupca).
PRESTANAK VAŽENJA UGOVORA O POSREDOVANJU
Ugovorom o posredovanju se utvrđuje period na koji se ugovor zaključuje.
Ako nije drugačije dogovoreno, smatraće se da je ugovor zaključen na period od godinu dana.
Ugovor o posredovanju prestaje da proizvodi pravna dejstva zaključenjem pravnog posla za koji je posredovano, protokom roka na koji je zaključen( ako ugovorom o posredovanju niji drugačije ugovoreno), ili otkazom Nalogodavca koji se daje u pisanoj ili elektronskoj formi.
Otkaz ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen, može biti dat u svako doba (osim kod ekskluzivnog posredovanja, gde se rok smatra bitnim elementom ugovora) i ima pravno dejstvo od momenta dostavljanja istog drugoj strani.
OPŠTE ODREDBE
Na odnose između Nalogodavca i Posrednika koji nisu uređeni ovim Opštim uslovima poslovanja, a nisu ugovoreni ugovorom o posredovanju, primenjuju se odredbe zakona koji regulišu ovu oblast i Zakona o obligacionim odnosima.
Angažovanjem agencije za posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti NEKRETNINE ŠORAK od strane Nalogodavca pismeno ili usmeno , podrazumeva se da je zainteresovana strana upoznata sa ovim cenovnikom i Opštim uslovima poslovanja koji su javno dostupni i samim tim zainteresovana strana prihvata obaveze koje iz predmetnih dokumenata proističu. Zainteresovana strana je bespogovorno saglasna da Agencija za posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti NEKRETNINE ŠORAK može naplatu svojih potraživanja izvršiti i sudskim putem.
U slučaju da i pored kompletne dokumentacije ( Ugovor o posredovanju), Nalogodavac odbije da izvrši svoju obavezu i plati ugovorenu posredničku naknadu Posredniku, Posrednik zadržava pravo da putem suda zahteva naplatu višestruko uvećane ugovorene posredničke naknade kao nadoknadu višestrukih gubitaka nastalih neispunjavanjem ugovornih obaveza od strane Nalogodavca.
Kad ugovor prestane zbog isteka vremena, nalogodavac je dužan naknaditi posredniku učinjene troškove za koje je inače bilo izričito ugovoreno da ih Nalogodavac posebno plaća.
CENOVNIK POSREDNIČKIH USLUGA
- Posrednička provizija kod ugovora o posredovanju u prodaji nepokretnosti…………..0,5-5%, ukoliko ugovorne strane ( Posrednik i Nalogodavac u Ugovoru o posredovanju) ne dogovore drugačije;
- Posrednička provizija kod ugovora o posredovanju u zakupu nepokretnosti…………..50% od ugovorene mesečne zakupnine jednokratno, ukoliko ugovorne strane (Posrednik i nalogodavac u Ugovoru o posredovanju) ne dogovore drugačije.