Kad posle svih napora kojima su bili izloženi u toku prodaje ili traženja stana, najzad nađu kupca ili kvadrate koji im odgovaraju, svi klijenti imaju samo jedan cilj, a to je – realizacija.  Zato je savet da pratite uputstva svog agenta koji će Vam na vreme reći – šta, zašto, kada, kako, gde, koliko, sa kim… treba da uradite da bi se proces kupoprodaje nesmetano odvijao.

Prvi veliki korak u realizaciji kupovine ili prodaje nekretnine je – kapara (izuzev situacije u kojoj se isplata vrši odjednom, po osnovu Ugovora o kupoprodaji, npr.odmah useljiv stan i keš kupac).

Šta je kapara?

KAPARA je određeni iznos novca koji kupac predaje prodavcu radi obezbeđenja i izmirenja ugovornih obaveza i predstavlja znak da je ugovor zaključen. Ona je vid psihološkog pritiska na ugovorne strane jer se kod zaključivanja Ugovora o kupoprodaji uobičajeno daje kao ODUSTANICA.

Kapara je znak da će ugovor biti izvršen, a ne da će tek biti zaključen

Probem koji kapara najčešće zadaje u praksi jeste taj da strane u pravnom poslu kaparu shvataju ne kao znak da će ugovor biti izvršen već, pogrešno, kao znak da će ugovor biti zaključen.

Cilj kapare je obezbeđenje izvršenja, što podrazumeva da je ugovor već zaključen da bi se mogao izvršiti.

Suprotno, ne može se obezbediti ugovor koji nije ni zaključen, te iz tog razloga svako prethodno davanje ne može predstavljati kaparu. Iz ovoga prizlazi jednostavan i logičan princip: zaključenje ugovora-davanje kapare-izvršenje ugovora. Davanje pre overe Predugovora ili Ugovora naziva se avans.

Tipičan primer ugovora i samim tim i kapare bez dejstva jeste ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji ne ispunjava zakonom propisanu formu ( nije overen kod Javnog beležnika).

Zato, u ovakvim situacijama, da bi se izbegle negativne posledice,  davanje pre zaključenja Ugovora naziva se avansom, a davanje nakon zaključenja kaparom.

Šta je odustanica?

Jednostavnim rečnikom – nema predomišljanja (bez posledica) posle overe Predugovora i predaje, odnosno primanja kapare. Zašto? Zato što to košta! Koliko? Dovoljno da pre overe Predugovora dobro razmislite i budete sigurni da želite da kupite ili prodate nekretninu, jer:

• Ako odustanete  kao kupac – prodavac ima pravo da zadrži iznos koji ste dali u vidu kapare!
• Ako odustanete kao prodavac – kupac ima pravo da traži udvojeni iznos koji ste primili u vidu kapare!

Ipak, postoje slučajevi u kojima se kapara vraća kupcu u jednostrukom iznosu a to su:

• Sporazumni raskid
• Nemogućnost ispunjenja usled više sile
• Ako su obe strane krive za neispunjenje ugovora

Prilikom predaje kapare pravi se Predugovor o kupoprodaji kojim će precizirati bitne sastojke glavnog Ugovora. Pre potpisivanja Predugovora, obe strane treba da ga pročitaju i dobro razumeju.

SAVET: Pitajte nas sve što Vam nije savršeno jasno. Agencija je tu da objasni koliko god puta treba i zato neka Vam ne bude neprijatno da postavite bilo koje pitanje u vezi sa tekstom ispod kojeg stavljate svoj potpis.

Uobičajena visina kapare je 10% od ugovorene kupoprodajne cene a njen iznos se obavezno navodi u Predugovoru. Prilikom isplate kupoprodajne cene, data kapara se uračunava u ispunjenje obaveze.

Često se susrećemo sa pitanjem: da li treba overiti Predugovor?

TREBA jer jedino overeni Predugovor štiti Vaše interese i proizvodi pravno dejstvo. Jedino kod overenog Predugovora važi sve što smo naveli za kaparu.

Kupci koji podižu stambene kredite neretko budu zbunjeni zato što banke najčešće ne insistiraju na overi. Ne budite u dilemi – sigurnost nema cenu! Praksa pokazuje da taksu za overu po pravilu placa kupac; polovinu na overi Predugovora i isto tolliko na overi Ugovora o kupoprodaji. Visina takse direktno zavisi od iznosa koji se overava a informaciju o tome dobićete od Notara.

Postoji još jedan vid kapare sa kojim se susrećemo u slučajevima kada se nekretnina koja je predmet kupoprodaje nalazi pod hipotekom ili prodavac mora da reši neki drugi problem, a to je tzv. DEPOZITNA kapara.

Visina kapare je u takvim slučajevima manja od uobičajenih 10% i ne prosleđuje se prodavcu, vec ostaje u Agenciji kao garancija da će, pošto prodavac u naznačenom roku otkloni navedene smetnje, nekretnina biti prodata baš onom kupcu koji je ostavio kaparu u depozitu.

Na kraju, jedan savet : U realizaciji kupoprodaje nekretnine ne radite ništa sami. U ovom izuzetno ozbiljnom poslu sigurnost mora imati prioritet i zato uvek imajte u vidu da Vaše poverenje zaslužuje isključivo posrednik koji ima licencu i upisan je u registar Posrednika.